スケルトン物件を選ぶメリット・デメリット

店舗を開くときには、「居抜き」または「スケルトン」から物件を選ぶことになります。どのような店づくりをしたいのか、事業計画はどう立てているのかによってどちらを選ぶのかが変わってきます。

スケルトン物件とは

「スケルトン」とは不動産用語では、建物の骨組みのことを言います。具体的には、柱や壁、梁（はり）、床、天井といった建物そのものを支える構造躯体だけの状態です。内装は一切施されておらず、コンクリートはそのままで、配管や配線もむき出しになっています。物件の引き渡しは、当然この状態で行われます。内装が何もないところから店舗をつくり上げていくことになります。

スケルトン物件のメリット

スケルトン物件のメリット・デメリットを表したイメージ画像

スケルトン物件の最大のメリットは、一から自分の店をつくり上げられるということです。床を張り、天井を仕上げて、壁にクロスを貼る。レイアウト次第で仕切りを設置したり、雰囲気に合わせた照明器具を入れたり、イメージ通りの什器や装飾を探すなど、自分のこだわりを反映した店舗にしたい人にとってはとても魅力的です。

居抜き物件はすでにレイアウト・デザインが仕上がっている状態の物件をそのまま使うので、どうしても以前の店舗イメージが残ってしまいます。しかし、スケルトンは、自由にレイアウト・デザインが決められるため、全く新しい店舗として顧客に認知してもらえるでしょう。ですから、新規開店時のインパクトは大きく、広告宣伝をうまく行えば、開店当初の集客は比較的しやすいかもしれません。

また、設備も新たに導入するので、メンテナンスや交換の時期が長めになるということもメリットになります。居抜きの場合は、使用年月や前オーナーの使い方にもよりますが、経年劣化という点では不具合や故障が発生する可能性は高くなるでしょう。

スケルトン物件のデメリット

一方、スケルトン物件のデメリットは、まず費用がかかることが挙げられます。店づくりに関してはすべて自分で準備しなければならず、開業資金はかなりの高額が必要になるでしょう。店舗規模や業種によって当然違ってきますが、内装工事、インフラ周りの設備工事だけでも100万円単位で費用がかかります。さらに必要な設備機器、什器、備品、装飾品をそろえていくと、1,000万円にもなることもあります。デザイン設計からデザイナーや店舗設計会社に依頼する場合は、その費用もかかります。このように、費用をかけようと思えばどんどん増額してしまうので、綿密な資金計画、損益分岐点を含む現実的な事業計画が必要になります。

もう一つのデメリットとして、開店までの準備期間が長くかかるということがあります。何もない状態から店舗をつくり上げていくわけですから仕方のないことですが、内装や設備工事の段取りを正確に無駄なく組んでいかないと、予定通りのオープンを迎えられないということになりかねません。それには施工会社などへの発注内容が明確で、お互いにきちんと意思疎通が取れていることが必要です。発注に際しては、必ず複数社から相見積もりを取って、比較・検討の上、発注先を決めましょう。見積もり内容などで疑問点がある場合は、曖昧にせず必ず確認します。

また、スケルトン状態で借りた賃貸店舗は、通常は退去するときもスケルトン状態にして引き渡さなければならないということがあります（原状回復）。つまり、退去時に内装・設備の解体・撤去が必要になり、工事費用、廃棄費用がかかるということです。契約前に退去時の取り決めについても必ず確認しておきましょう。

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