<<土地売却を円滑に進めるためのポイント>>上越市の不動産情報総合サイト「上越住まいる.JP」

【価格】

まず、所有する土地はいくらで売れるのかが、売主にとっての最大の関心事でしょう。実際に売る前に、相場などの情報から不動産会社が見積もってくれる価格が「査定価格」です。これはあくまでも初めの参考値となります。

次に査定価格を踏まえて、実際に販売するときに提示する価格を決めます。これが「売出価格」です。さらに買い手がついて、買主と最終的に合意した実取引価格が「成約価格」です。このように価格と言っても、売却の流れの中で意味合いが違うものが存在し、金額も一定ではないことを理解しましょう。

これら三つの価格が同じか、近いほど、売却は成功したと言えるでしょう。そうなるためには、「適正価格」をもって価格設定をしていくことが必要になります。しかし、不動産の適正価格を正確に把握するのは、プロでも難しいものです。

とはいえ、できるだけ適正価格を探る努力は必要ですし、その方法はあります。まず、大まかな相場や取引実績に関する情報は、インターネット上から入手できます。国土交通省が運営している「土地総合情報システム」というサイトでは、直近5年間の取引実績を閲覧することができます。不動産取引の当事者にアンケートを行い、その結果を元に、取引総額・面積・土地の形状・前面道路・都市計画制限・取引時期等が蓄積されています。また、アットホームなどの不動産情報サイトで物件検索してみるというのも、簡単に相場を知る方法の一つです。所有物件のエリア検索で、同様の条件にて物件一覧を表示させれば、現在の販売価格が大体わかります。

【費用】

土地の売却には、主に以下のような費用がかかります。売却益との差額分として認識しておきましょう。

〈仲介手数料〉

媒介を依頼した不動産会社に支払う仲介手数料は、宅地建物取引業法で上限額が定められており、原則的にこれを超える金額を支払うことはありません。ただし一部特例による例外があるほか、実際の取引では規定の上限よりも低い仲介手数料設定をする不動産会社もあるので、個々に確認する必要があります。

〈印紙税（売買契約書に貼付する印紙の代金）〉

印紙税の金額は、売買契約書に記載されている取引額に応じて変動します。金額の具体例は以下の通りです（一部抜粋）。

・取引額500万円超1,000万円以下…印紙税額1万円

・1,000万円超5,000万円以下…印紙税額2万円

・5,000万円超1億円以下…印紙税額6万円

〈登記に関する費用（抵当権抹消登記費用、司法書士への報酬など）〉

売却する土地にローン残債がある場合には、抵当権抹消登記が必要です。抵当権抹消登記は不動産一筆につき1,000円の費用がかかります。また、司法書士などに依頼した場合の報酬は、依頼先の料金体系にもよりますが、3万円から5万円程度の設定が多いようです。もちろん事案ごとで異なりますから、実際には依頼前に確認することが必要です。

〈測量費用〉

土地の売却では後々のトラブルを防ぐために、土地の境界を確定する測量を行うことがあります。これを「境界確定測量」と呼び、買主からの要望で行うことが多いです。測量費用の相場は、30万円から50万円くらいです。ただし、公有地（国や市区町村が所有する土地）に面している土地については、官民立ち合いのもとでの測量が必要で、民間所有地の測量よりも高額な費用がかかります。官民立ち合いの測量費用相場は、およそ60万円から80万円です。

〈（更地にする場合の）解体費用、廃棄物処分費用など〉

土地を更地にして売却するならば、建物の解体費用や不用品の処分費用がかかります。金額は物件ごとに違いますが、事前に見積もりを取っておきたいところです。解体費用は、木造の30坪くらいの古家で100万円程度は見込む必要があります。