<<不動産の売却方法「仲介」を詳しく知ろう>>上越市の不動産情報総合サイト「上越住まいる.JP」

媒介契約は、以下の三つに分類されます。具体的に、内容を見ていきましょう。

【一般媒介契約】

「一般媒介契約」では、売主が複数の不動産会社に売却を依頼できます。また、売主が自ら買主を探してくる「自己発見取引」も可能です。原則として契約の有効期間も制限がありません。

一方、不動産会社側は、不動産の情報を管理している指定流通機構（※レインズ）に売却物件を登録したり、売主に販売活動の報告を行ったりします。ただし、これらは義務ではなく、あくまでも任意です。

さらに一般媒介契約は、「明示型」と「非明示型」に分類できます。明示型は、売主が不動産会社に対し、並行して依頼している会社名と所在地を通知する義務を負う契約です。一方、非明示型は通知の義務を負いません。

一般媒介契約では広く情報を取得できる上、依頼している不動産会社間で競争が発生するというメリットがあります。ただし、複数の不動産会社と日々連絡を取る必要があり、手間が増えることも忘れてはいけません。

【専任媒介契約】

「専任媒介契約」では、一社の不動産会社と媒介契約を結びます。また、一般媒介契約同様に自己発見取引が可能です。ただし、以下の点で一般媒介契約とは異なります。

・他の不動産会社と並行した契約はできない

・契約に有効期限がある（原則3カ月以内）

・不動産会社は指定流通機構（レインズ）への売却物件情報の登録義務と売主への業務報告義務を負う

・指定流通機構への登録は媒介契約から7営業日以内、業務報告義務は2週間に1回以上

一般媒介契約よりも不動産会社との結びつきが強く、熱心に販売活動を行ってくれることがメリットです。ただし、売却価格や売買契約成立までの時間は、依頼した不動産会社の力量次第といえます。

【専属専任媒介契約】

「専属専任媒介契約」は、専任媒介契約よりもさらに不動産会社との結びつきが強くなります。他の不動産会社と並行した契約ができず、契約に有効期限があるという2点は、専任媒介契約と同じです。しかし、以下3つの点が異なります。

・売主は自己発見取引ができない

・不動産会社は媒介契約から5営業日以内に指定流通機構へ売却物件情報を登録する義務を負う

・不動産会社は売主に対し、1週間に1回以上の業務報告義務を負う

このように専任媒介契約よりも不動産会社からの報告頻度が高く、より親密な付き合いとなることがわかります。ただし自己発見取引ができないので、売却が成功するかどうかは、完全にその不動産会社次第というリスクもあります。

※レインズ（REINS）

「レインズ（REINS）」とは、「Real Estate Information Network System（不動産流通標準情報システム）」を略した名称で、全国の不動産情報を管理しているシステムです。国土交通大臣から指定された四つの「指定流通機構」によって運営され、各事業圏内の不動産会社が加入しています。不動産会社は、自社での取扱物件について、専任媒介以上の媒介契約を結んだものはレインズへの情報登録が義務付けられています。また成約時の情報登録も同様です。基本的には、会員である不動産会社が利用するシステムなので、一般のユーザーはシステム内の物件情報を閲覧することはできません。ただし、マーケットインフォメーションなどWeb上で市場動向をまとめたデータを公開しているので、相場の参考にすることはできます（「市況レポート」「マーケットデータ」など機構ごとに名称は異なります）。